• Trước hết, trong các quan hệ về hợp đồng thuê tài sản, bên có nghĩa vụ rất khó có thể viện dẫn sự kiện bất khả kháng bởi lẽ nghĩa vụ của bên thuê là nghĩa vụ thanh toán trả tiền thuê mặt bằng, và do đó khó có thể chứng minh rằng nghĩa vụ này là không thể thực hiện được.
• Có ý kiến cho rằng, dịch bệnh Covid-19 có thể coi là sự kiện bất khả kháng và vì vậy bên thuê có thể trả nhà (đơn phương chấm dứt hợp đồng) trước thời hạn mà không bị phạt. Hiển nhiên, đại dịch Covid-19 là sự kiện khách quan, không thể lường trước. Tuy nhiên, điểm mấu chốt của học thuyết sự kiện bất khả kháng là mối liên hệ giữa sự kiện đó với việc thực hiện nghĩa vụ. Tại đây, nghĩa vụ thanh toán của bên thuê không bị ảnh hưởng bởi đại dịch, có chăng là khả năng thanh toán của bên thuê do bị mất đi một phần thu nhập mà vấn đề này không nằm trong phạm vi điều chỉnh của chế định sự kiện bất khả kháng.
• Chính vì vậy, trong các hợp đồng thuê, cơ chế khả dĩ hơn để bảo vệ lợi ích của bên thuê có lẽ là áp dụng chế định hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
• Cụ thể, câu hỏi cần đặt ra là, bên thuê có thể viện dẫn sự thay đổi cơ bản về hoàn cảnh do Covid-19 tạo ra để yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hoặc yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng như công ty CGV đang làm không và khả năng Tòa án chấp nhận có cao không?
• Nhiều vấn đề cần tiếp tục được làm sáng tỏ để trả lời cho câu hỏi này:
  • Thứ nhất, Việc các cơ sở kinh doanh bị buộc phải đóng cửa trong thời gian cách ly có thể được coi là sự thay đổi cơ bản về hoàn cảnh khi thời gian thực hiện giãn cách xã hội chỉ là trong một khoảng thời gian một vài tháng? Chúng tôi cho rằng, cần xem xét tình hình chung của vấn nạn đại dịch để có sự đánh giá chung về hoàn cảnh thực hiện hợp đồng trong từng trường hợp cụ thể, vì thực tế cho thấy, thậm chí ngoài khoảng thời gian thực hiện giãn cách xã hội theo chỉ đạo của Chính phủ, một số hoạt động kinh doanh, thương mại vẫn bị đình trệ do tâm lý lo ngại của người dân. Áp dụng trong trường hợp các tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, dường như lập luận của bên thuê cho rằng do dịch bệnh mà hoàn cảnh thực hiện hợp đồng đã hoàn toàn thay đổi có thể có căn cứ.
  • Thứ hai, việc bên thuê phải trả tiền thuê mà không thể khai thác như mong muốn có thể được coi là ảnh hưởng nghiêm trọng hay không? Do Điều 420 BLDS năm 2015 còn rất mới mẻ nên việc viện dẫn áp dụng còn chưa rõ ràng, bởi lẽ có thể có nhiều cách hiểu khác nhau trong việc xác định thiệt hại.
    • Cách hiểu thứ nhất, để xác định thiệt hại thì cần xem xét toàn bộ quan hệ hợp đồng, bao gồm cả khoảng thời gian hợp đồng đã được thực hiện trước khi có sự thay đổi của hoàn cảnh.
    • Cách hiểu thứ hai, căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 420 BLDS năm 2015, thiệt hại cần được xác định trên cơ sở giả thiết bên bị ảnh hưởng tiếp tục thực hiện hợp đồng.
    • Theo chúng tôi, cách hiểu thứ hai hợp lý hơn. Tuy nhiên, một vấn đề khác lại nảy sinh là khi nào thì có thể coi là có thiệt hại nghiêm trọng cho một bên? Khi bên thuê hoàn toàn không thể khai thác mặt bằng kinh doanh (đóng cửa hoàn toàn) hay ngay cả khi bên thuê vẫn có thể khai thác nhưng lợi ích bị suy giảm và trong trường hợp này thì giới hạn là bao nhiêu để có thể coi là có thiệt hại nghiêm trọng? Công ty TNHH CJ CGV Việt Nam trong vụ việc kể trên đã khẳng định rằng, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã ký kết mà không có sự điều chỉnh thì CGV sẽ bị thiệt hại. Tuy nhiên, việc xác định thiệt hại nghiêm trọng như quy định của Điều 420 BLDS năm 2015 phụ thuộc rất nhiều vào cơ quan xét xử.    
  • Thứ ba, Tòa án sẽ đứng trước khó khăn lớn trong việc quyết định sửa đổi hay chấm dứt hợp đồng. Theo quy định của khoản 3 Điều 420 BLDS năm 2015, khi các bên yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng thì Tòa án không thể sửa đổi hợp đồng. Đây cũng là điều dễ hiểu bởi lẽ việc sửa đổi hợp đồng bởi Tòa án là sự can thiệt sâu vào quan hệ giữa các bên, một vấn đề khá tế nhị và gây nhiều tranh cãi. Tuy nhiên, khi các bên yêu cầu sửa đổi hợp đồng thì “Tòa án chỉ được quyết định sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi”. Quy định này đặt ra một bất cập lớn liên quan tới thẩm quyền của Tòa án cũng như việc áp dụng trên thực tế bởi lẽ, việc xác định thiệt hại trong trường hợp chấm dứt hợp đồng để so sánh với các chi phí nhằm thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi với các bên là không đồng nhất và không thể xác định một cách dễ dàng.
  • Thứ tư, khoản 4 Điều 420 BLDS năm 2015 buộc các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng trong quá trình đàm phán cũng như chờ đợi quyết định của Tòa án, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, điểm a khoản 3 Điều 420 năm 2015 lại cho phép một bên yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định. Như vậy, có thể tồn tại một khoảng thời gian giữa thời điểm chấm dứt hợp đồng do Tòa án tuyên bố và thời điểm bản án của Tòa án có hiệu lực. Rõ ràng, trong khoảng thời gian này, hợp đồng không còn tồn tại và bên bị ảnh hưởng phải chịu thiệt hại nghiêm trọng do tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Các vấn đề pháp lý đặt ra trong quãng thời gian các bên thực hiện nghĩa vụ “theo hợp đồng” mà hợp đồng đã chấm dứt sẽ được giải quyết như thế nào?

4. Kết luận