• Ảnh hưởng của covid-19 và các biện pháp can thiệp của nhà nước để kiểm soát dịch bệnh có ảnh hưởng thế nào đến việc thực hiện hợp đồng Thuê & Cho thuê Căn hộ Quận 1 của các bên?
• Liệu việc một bên không thực hiện hợp đồng Thuê & Cho thuê Căn hộ Quận 1 do đại dịch Covid-19 có dẫn đến việc họ phải chịu chế tài nhất định?
• Bên không thực hiện hợp đồng do đại dịch Covid-19 có nên được miễn trừ trách nhiệm dân sự trong hoàn cảnh này? Liệu đây có phải là căn cứ để các bên chấm dứt hợp đồng hay họ vẫn phải chịu sự ràng buộc vào quan hệ hợp đồng?

• sự kiện xảy ra một cách khách quan
• không thể lường trước được
• không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết mà khả năng cho phép.

• Sự kiện bất khả kháng phải là sự kiện bất ngờ khách quan đối với các bên trong quan hệ hợp đồng. Theo đó, nếu một sự kiện bất ngờ xảy ra do ý chí chủ quan hoặc do lỗi của một hay các bên, sự kiện đó không thể được coi là sự kiện bất khả kháng.
• Sự kiện bất khả kháng phải không thể khắc phục mặc dù bên có nghĩa vụ đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Không thể khắc phục được hiểu rằng sự kiện đã xảy ra và hậu quả của sự kiện hay sự tác động của sự kiện tới việc thực hiện hợp đồng là không thể khắc phục. Nên hiểu điều kiện này theo hướng bên có nghĩa vụ không thể tránh sự kiện diễn ra và không thể kháng cự lại sự tác động của sự kiện tới việc thực hiện nghĩa vụ.
• Sự kiện bất khả kháng là nguyên nhân trực tiếp và duy nhất dẫn tới vi phạm nghĩa vụ. Thực chất, đây không hẳn là điều kiện để xác định một sự kiện có thể được coi là bất khả kháng hay không mà là điều kiện áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng để bên vi phạm nghĩa vụ có thể tránh khỏi sự ràng buộc trách nhiệm. Điều kiện này trên thực tế có ý nghĩa rất quan trọng nhưng đôi khi lại bị lãng quên.
• Sự kiện bất khả kháng luôn được viện dẫn như một căn cứ miễn trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ.

2. Sự thay đổi hoàn cảnh cơ bản và tác động của nó đến giao kết hợp đồng thuê & cho thuê Căn hộ Quận 1

• Theo Điều 420 BLDS 2005; khi xuất hiện sự thay đổi hoàn cảnh cơ bản so với hoàn cảnh xác lập hợp đồng khiến cho việc tiếp tục thực hiện hợp đồng gây nên thiệt hại nghiêm trọng thì bên có lợi ích ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
• Theo điểm a khoản 1 Điều 420 BLDS năm 2015 thì hoàn cảnh có thể thay đổi do bất cứ nguyên nhân khách quan nào, loại trừ trường hợp hoàn cảnh thay đổi do ý chí hay do lỗi của một hoặc các bên giống như đối với sự kiện bất khả kháng.
• Điểm khác biệt lớn so với quy định về sự kiện bất khả kháng đó là, không giới hạn Sự thay đổi hoàn cảnh chỉ đến từ sự kiện bất ngờ. Theo đó, bất cứ sự kiện nào dẫn đến sự thay đổi hoàn cảnh, mà sự thay đổi đó không được các bên dự liệu tại thời điểm giao kết hợp đồng, cũng thuộc phạm vi áp dụng của Điều 420.
• Thông thường, sự thay đổi hoàn cảnh không thể lường trước là hậu quả của một sự kiện bất ngờ; ví dụ, dịch bệnh Covid-19 khiến cho sản xuất bị đình trệ và giá cả một số mặt hàng tăng đột biến. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, sự thay đổi hoàn cảnh đến từ những sự kiện thông thường do biến động của thị trường và sự tăng giảm của thị trường không phải là sự kiện bất ngờ trong quan hệ kinh tế. Đây chính là giả thiết tạo nên giá trị của chế định hoàn cảnh thay đổi. Khi viện dẫn Điều 420, các bên không cần phải quan tâm tới nguyên nhân dẫn đến hoàn cảnh thay đổi mà chỉ cần chứng minh rằng sự thay đổi đó không thể được dự báo trước tại thời điểm giao kết hợp đồng.
• Khoản 4 Điều 420 BLDS năm 2015 khẳng định nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng của các bên trong suốt quá trình đàm phán hay chờ đợi Tòa án giải quyết vụ việc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  
• Đặc trưng cốt lõi của quy định này là mặc dù hoàn cảnh đã thay đổi, khiến cho bên có nghĩa vụ nếu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ sẽ chịu thiệt hại nghiêm trọng, nhưng việc thực hiện hợp đồng vẫn có thể thực hiện được, nhưng cũng sẽ gây thiệt hại cho bên thực hiện nghĩa vụ nếu hợp đồng Thuê & Cho thuê Căn hộ Quận 1 không được sửa đổi. Cơ chế này sẽ là một cứu cánh cho bên có nguy cơ phải chịu thiệt hại nếu tiếp tục hợp đồng bằng việc trao cho bên này quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng.
• Tuy nhiên, bên không bị ảnh hưởng không có nghĩa vụ buộc phải đàm phán để đạt kết quả nhất định bởi lẽ quyền tự do hợp đồng vẫn phải được đảm bảo; có chăng, việc hợp đồng có nguy cơ bị sửa đổi hoặc chấm dứt bởi Tòa án có thể khiến cho bên không bị ảnh hưởng lo ngại và chọn giải pháp đàm phán hơn là đặt quan hệ hợp đồng Thuê & Cho thuê Căn hộ Quận 1 vào tay một bên thứ ba.
• Như vậy, sự thay đổi cơ bản của hoàn cảnh chỉ có thể được viện dẫn bởi một bên để yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng chứ không thể được viện dẫn để hoãn thực hiện nghĩa vụ và đặc biệt không phải là căn cứ để miễn trừ trách nhiệm do không thực hiện đúng nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, do đó hậu quả của việc áp dụng các chế định này cũng khác nhau.
• Việc áp dụng chế định thay đổi hoàn cảnh có tác động trực tiếp tới nội dung và sự tồn tại của quan hệ hợp đồng do hợp đồng có thể bị sửa đổi hoặc chấm dứt.
• Quy định này không thể được viện dẫn khi đã có vi phạm nghĩa vụ nếu như các bên không có thỏa thuận khác.

3. Áp dụng Sự kiện bất khả kháng và Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong giao kết thuê & cho thuê Căn hộ Quận 1 khi có đại dịch Covid-19 tại Việt Nam

• Những phân tích ở trên cho thấy, chế định sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản là các chế định quan trọng và tiềm năng để điều chỉnh quan hệ hợp đồng Thuê & Cho thuê Căn hộ Quận 1 trong điều kiện đại dịch Covid-19 đang diễn ra ở Việt Nam
• Việc áp dụng hay không áp dụng chế định nào trước hết phụ thuộc vào chiến lược pháp lý của các bên, nhưng cần có sự nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng bản chất của nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng Thuê & Cho thuê Căn hộ Quận 1 cụ thể, đối chiếu với điều kiện áp dụng và hậu quả pháp lý của hai chế định này.
• Trong các quan hệ dân sự, quan hệ thuê tài sản chịu khá nhiều ảnh hưởng do do đại dịch Covid-19 và do đó thường phát sinh tranh chấp giữa các bên về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng.